Publicatie datum 31-oktober-2025
Wat huurt de BV in de woning?
De BV huurt de gehele zolderverdieping als kantoorruimte voor haar directeur, de man. De kantoorruimte is ingericht met onder andere werkplekken, een spreektafel en een zitbank. Er is een kastenwand gebouwd waarin onder andere de printer staat en waarin de papieren administratie is opgeslagen. Verder is er een pantry ingericht met een warm- en koudwatervoorziening, een waterkoker en een koffieautomaat. Voor het toilet wordt gebruik gemaakt van het toilet op de tweede verdieping (medegebruik). Er is ook medegebruik van de hal op elke verdieping. Op de derde verdieping staan ook de wasmachine, de wasdroger en een warmte-terugwin-installatie.
Is voor de verhuur sprake van BTW-ondernemerschap?
Man en vrouw stellen het verhuurde voor een aantal jaren aan de BV ter beschikking en vragen daar een vergoeding voor. Er is geen sprake van een prestatie om niet en bij het aangaan van een verhuurcontract voor 25 jaar met een jaarhuurprijs van € 1.200 kan niet worden gezegd dat die huurprijs symbolisch is te noemen of te verwaarlozen is. Dus is sprake van een economische activiteit en van BTW -ondernemerschap.
Belaste verhuur?
De verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van BTW. Onder voorwaarden kan worden geopteerd voor belaste verhuur. Een van die voorwaarden is dat hetgeen verhuurd wordt niet als woning wordt gebruikt. Daarbij staat elke mate van gebruik als woning aan belaste verhuur in de weg. Van doorslaggevend belang is dus of het gehuurde uitsluitend zakelijk wordt gebruikt. Alleen in dat geval is belaste verhuur en aftrek van voorbelasting mogelijk. Man en vrouw dienen het benodigde bewijs te leveren.
Volgens de rechter voldoen ze niet aan hun bewijslast. Uit de huurovereenkomst volgt dat het gehuurde mede omvat een aantal ruimten die in medegebruik zijn bij (het gezin van) man en vrouw in privé, namelijk de hal op zowel de begane grond, de eerste, als de tweede verdieping en het toilet op de tweede verdieping. Daarmee staat vast dat het gehuurde mede als woning wordt gebruikt. Alleen al om die reden is belaste verhuur niet mogelijk.
Ook als het gehuurde alleen de werkkamer op de derde verdieping zou betreffen, voldoen man en vrouw niet aan hun bewijslast. Op de zolderverdieping staan immers ook de wasmachine en de wasdroger die privé in gebruik zijn. De stelling dat bij de optie belaste verhuur enig privégebruik is toegestaan, mits het gehuurde ten minste 90% voor met BTW belaste doeleinden wordt gebruikt, is niet juist. Het is ook niet van belang dat man en vrouw bij de bepaling van de aftrekbare voorbelasting met de (deels) voor privédoeleinden gebruikte ruimten rekening hebben gehouden. Kortom, belaste verhuur van het verhuurde niet mogelijk is. De verhuur is vrijgesteld van OB.
En de parkeerplaats dan?
De wet zegt dat (onder meer) van de vrijgestelde verhuur van onroerende zaken is uitgesloten de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen.
In dit geval verhuren man en vrouw in één huurovereenkomst ruimten binnen de woning en de parkeerplaats aan dezelfde huurder. Het perceel grond waarop de woning is gerealiseerd en het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaats zijn destijds ook als één registergoed in één koopovereenkomst aan man en vrouw verkocht. Het (kunnen) gebruiken van de parkeerplaats door de BV houdt nauw verband met het gebruik van de werkkamer door haar directeur, de man. In dat geval is sprake van één economische prestatie, waarvan het gebruik van de ruimten in de woning het kenmerkende element vormt. Dat de parkeerplaats en de woning afzonderlijke kadastrale percelen betreffen, is in dit kader niet relevant.
Conclusie rechter
De verhuur van het verhuurde als geheel (inclusief parkeerplaats) is vrijgesteld van BTW en de voorbelasting op de bouwkosten kan niet in aftrek worden gebracht.
Let op: Alleen als privégebruik van het verhuurde gedeelte van de woning voor 100% is uitgesloten, zou sprake kunnen zijn van belaste verhuur aan de BV van de DGA en dus van aftrek van voorbelasting.