Fysiotherapeut stopt: praktijkruimte in woning naar privé

Beschrijving praktijkruimte
De praktijkruimte heeft een eigen, zelfstandige opgang. Er bevindt zich een muur tussen het woongedeelte en de praktijkruimte. Er is ook sprake van een extra ruimte tussen de entree van de woonruimte en de praktijkruimte, met eigen sanitaire voorzieningen (een toilet en aanrecht met wastafel) en de trap naar de bovenverdieping die tot het privé-gedeelte van de woning behoort. Vanuit de praktijkruimte is deze extra ruimte met een deur te betreden. In de entree van de woonruimte bevindt zich een trappetje waarmee deze extra ruimte eveneens is te betreden. Er is een laag muurtje (ongeveer 1 meter hoog) ter afscheiding van deze ruimte met de entree van de woonruimte.

Geschil
In geschil is of bij de berekening van de stakingswinst rekening moet worden gehouden met een waardedrukkende factor wegens duurzame zelfbewoning van de praktijkruimte op het moment van staken.

Overwegingen rechter
Min of meer duurzame zelfbewoning kan de waarde in het economische verkeer van een woning op het stakingstijdstip beïnvloeden. Voor het in aanmerking nemen van min of meer duurzame zelfbewoning is slechts reden indien de onroerende zaak op het moment van staking van de onderneming min of meer duurzaam voor woondoeleinden werd gebruikt. Indien geen sprake is van een pand dat voor de overgang naar het privévermogen voor min of meer duurzame zelfbewoning was bestemd en daartoe ook na die overgang blijft bestemd, doch van een pand dat pas ten tijde van de overgang die bestemming krijgt, vormt de zelfbewoning geen waardedrukkende factor.

Niet in geschil is dat ten aanzien van het woongedeelte sprake is van duurzame zelfbewoning. De fysiotherapeut vindt dat het pand, dus het woongedeelte en het bedrijfsgedeelte, als één geheel moet worden gezien en dat het bedrijfsgedeelte niet, althans niet zonder in verregaande mate afbreuk te doen aan het woongenot met betrekking tot het woongedeelte, afzonderlijk kan worden verhuurd of verkocht. Ten bewijze daarvan heeft hij foto’s en een plattegrond/bouwtekening overgelegd. De fysiotherapeut wijst erop dat het bedrijfsgedeelte weliswaar een eigen toegang heeft, maar dat er ook een inpandige doorgang is naar het woongedeelte, een open verbinding met de entree van het woongedeelte, dat de praktijkruimte niet over eigen sanitaire voorzieningen beschikt en evenmin over een eigen aansluiting voor nutsvoorzieningen. Die bevinden zich namelijk in het privé-gedeelte. Ook is er slechts sprake van een dunne scheidingswand tussen woon- en praktijkgedeelte. Ten slotte wijst de fysiotherapeut erop dat woon- en bedrijfsgedeelte niet afzonderlijk te verkopen zijn nu sprake is van één en hetzelfde kadastrale perceel.

Volgens de rechter betekent dit dat bij staking van de onderneming het bedrijfsgedeelte uitsluitend voor privédoeleinden te bestemmen en bestemd is en dat het niet, althans niet zonder verregaand afbreuk te doen aan het woongenot van het woongedeelte dan wel na aanzienlijke investeringen, afzonderlijk aan derden kan worden verhuurd dan wel verkocht.

Voor de waardering van het bedrijfsgedeelte van het pand bij staking moet daarom rekening worden gehouden met de waardedruk wegens min of meer duurzame zelfbewoning. Deze wordt gesteld op een aftrek van 15%. De waarde van het praktijkgedeelte bij staking dient te worden vastgesteld op 85% van € 49.000 = € 41.650.

Let op: Als bij een woon-praktijkpand het praktijkdeel op de fiscale balans staat en de woning privé, dan kunt u bij staking van uw onderneming voor de afrekening over het praktijkdeel recht hebben op aftrek wegens duurzame zelfbewoning. Dat is niet altijd het geval, maar wordt bepaald door de feitelijke en juridische omstandigheden. We adviseren u hier graag over.