Belastingontwijking box 3: antwoorden op Kamervragen

Vraag en antwoord bij scenario 1: rentebetaling naar voren halen
Vraag: Klopt het dat een belastingplichtige met veel spaargeld een deel van de box 3-heffing in het overbruggingsstelsel (tot de invoering van de het stelstel op basis van werkelijk rendement) kan ontwijken door rentebetalingen zo veel mogelijk in één jaar uit te laten betalen en in jaren waarin weinig rente wordt uitgekeerd gebruik te maken van de tegenbewijsregeling?

Antwoord: Bij sommige banken is het mogelijk om via het opzeggen van een spaarrekening de uitbetaling van maximaal één rentetermijn naar voren halen, zodat deze nog in december plaatsvindt in plaats van in januari van het volgende jaar. Tot de invoering van het stelsel op basis van werkelijk rendement, voorzien per 1 januari 2028, zou dit dan een belastingvoordeel kunnen opleveren.

Vraag en antwoord bij scenario 2a: verkoop toekomstige huurtermijnen
Vraag: Denkt u dat een belastingplichtige die woningen bezit en verhuurt de box 3-heffing gedeeltelijk kan ontwijken door huurtermijnen te verkopen, al dan niet aan een eigen bv?

Antwoord: De suggestie is dat een belastingplichtige in het huidige box 3-stelsel door middel van een verkoop van huurtermijnen de inkomsten van meerdere toekomstige jaren in één jaar zou kunnen laten vallen. De belastingplichtige zou in dat jaar kunnen kiezen voor het (lagere) forfaitaire rendement en in de andere jaren voor het werkelijke rendement, omdat er in die andere jaren geen of minder inkomsten zouden zijn.

Deze ontwijkingsroute is niet mogelijk. Een verkoop van huurtermijnen leidt namelijk tot een jaarlijkse vermogensaanwas bij de verhuurder. Dit betekent dat het rendement toch over de looptijd van de overgedragen huurtermijnen wordt verdeeld.

Een overdracht van huurtermijnen leidt bij de verhuurder tot een verlaging van de grondslag voor de box 3-heffing ter grootte van de contante waarde van de overgedragen huurtermijnen. De verlaging van de grondslag van de box 3-heffing wordt veroorzaakt doordat de overdracht van de huurtermijnen de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken verlaagt, hetzij als waardedrukkend 'genotsrecht', hetzij als met de bezitting samenhangende schuld, hetzij als reguliere schuld.

In het jaar van overdracht staat tegenover deze verlaging van de grondslag een dienovereenkomstige verhoging in de vorm van de koopsom voor de toekomstige huurtermijnen.

Elk jaar dat de huurovereenkomst voortduurt, daalt de contante waarde van de overgedragen toekomstige huurtermijnen, omdat er minder overgedragen huurtermijnen over zijn. Dat leidt jaarlijks tot een stijging van de grondslag van de box 3-heffing bij de verhuurder. Daarom werkt deze ontwijkingsroute niet.  

Vraag en antwoord bij scenario 2b: vooruitbetaling van huur
Vraag: Denkt u dat een belastingplichtige die woningen bezit en verhuurt de box 3-heffing gedeeltelijk kan ontwijken door een huurder simpelweg de huur vooruit te laten betalen? 

Antwoord: Een verhuurder kan aan zijn huurder vragen om de huur vooruit te betalen met als doel om zo min mogelijk huurinkomsten te laten vallen in een belastingjaar waarin de verhuurder van plan is om gebruik te maken van de tegenbewijsregeling.

Huurders hebben hier in principe geen belang bij en zullen ook lang niet altijd de financiële middelen hebben om de huur lange tijd vooruit te betalen. Verder is van belang dat box 3 niet van toepassing is bij verhuur aan de eigen bv. In dat geval is namelijk de terbeschikkingstellingsregeling van box 1 van toepassing. Dat betekent dat de inkomsten van de verhuurder niet in box 3, maar in box 1 worden belast.

Bij een vooruitbetaling van de huur voor een langere periode dan een jaar is de nihilwaardering van het genotsrecht van de huurder die voor de meeste huurovereenkomsten geldt, niet meer van toepassing en moet de huurder een bezitting in de vorm van een genotsrecht opgeven in box 3. De verhuurder heeft in dat geval in het jaar van de vooruitbetaling niet alleen een regulier voordeel (de vooruitbetaalde huur), maar ook een negatieve vermogensaanwas als gevolg van een waardedaling van zijn vermogen. De waarde van het vermogen van de verhuurder neemt vervolgens gedurende de looptijd van de vooruitbetaling steeds toe. Deze waardestijging wordt jaarlijks in de heffing betrokken als vermogensaanwas.

Toch aanpassing overgangsrecht
Vraag: Klopt het dat een belastingplichtige die woningen bezit en verhuurt zijn reguliere inkomsten in de eerste jaren van het nieuwe stelsel voor box 3 (onder de Wet werkelijk rendement) kan minimaliseren door toekomstige huurtermijnen te verkopen of huur vooruit te laten betalen, waardoor het voordeel wordt genoten onder het overbruggingsstelsel en dus over het forfaitair rendement belasting kan worden betaald in plaats van over het werkelijk rendement? Ziet u mogelijkheden om deze vorm van belastingontwijking tegen te gaan? 

Antwoord: Er is overgangsrecht opgenomen in het toekomstige stelsel voor box 3 (Wet werkelijk rendement box 3) dat aan de ene kant als doel heeft om deze vorm van belastingontwijking tegen te gaan en aan de andere kant moet voorkomen dat er een dubbele heffing plaatsvindt. In het kader van de berichtgeving en deze Kamervragen is dat overgangsrecht nogmaals zorgvuldig bekeken. Dat heeft geleid tot de conclusie dat er een kleine aanpassing nodig is. Het waardedrukkende effect van op onroerende zaken gevestigde genotsrechten wordt in aanmerking genomen bij het bepalen van de inbrengwaarde van onroerende zaken in de vermogenswinstbelasting per 1 januari 2028.

Let op: De wijzigingen van de regelgeving rond box 3 zullen de gemoederen nog geruime tijd bezig houden. We houden u op de hoogte van de belangrijkste ontwikkelingen.