Publicatie datum 23-juni-2026
Hebt u een vakantiewoning in Nederland en gaat u deze verhuren? Dan moet u over de huuropbrengsten 21% btw berekenen, tenzij u deelneemt aan de kleineondernemersregeling (KOR). U kunt btw terugvragen op kosten die u maakt voor de verhuur. Denk bijvoorbeeld aan de btw die mogelijk in rekening is gebracht op de factuur voor de aankoop van de woning of aan facturen die u ontvangt voor bijvoorbeeld de inrichting van de woning, het onderhoud of voor gas, water en elektriciteit.
Hierna gaan we alleen in op de btw die ziet op de aanschaf van een vakantiewoning die voor de btw 100% zakelijk is aangemerkt.
Aanmelden als ondernemer
Voor het afdragen en het terugvragen van btw hebt u een btw-nummer nodig. Daartoe meldt u zich aan bij de Belastingdienst met het formulier Opgaaf Startende Ondernemer (niet ingeschreven in het handelsregister). Voor de verhuur van een vakantiewoning hoeft u zich niet in te schrijven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel.
Aankoop met of zonder btw?
De aanschaf van een vakantiewoning is niet in alle gevallen belast met btw. Als u de woning koopt van iemand die deze niet verhuurde en daardoor geen btw-ondernemer is, wordt geen btw in rekening gebracht.
Ook als de verkoper wel btw-ondernemer is, kan het zijn dat er geen btw in rekening wordt gebracht. De verkoop van een onroerende zaak is in principe namelijk vrijgesteld van btw. Dat is anders als het gaat om een nieuwe onroerende zaak, dit wil zeggen een onroerende zaak die nog niet in gebruik is genomen of die minder dan 2 jaar geleden in gebruik is genomen. Als een nieuwe onroerende zaak wordt verkocht, is de verkoop belast met btw.
Er is 1 uitzondering: als de levering in principe is vrijgesteld van btw, omdat het geen nieuwe woning is, kunnen de koper en de verkoper er samen voor kiezen om de levering toch te belasten met btw. In dat geval moeten ze wel voldoen aan de voorwaarden, de btw wordt dan verlegd naar de koper. Dit kan bijvoorbeeld als voordeel hebben dat de verkoper in het verleden afgetrokken btw niet hoeft terug te betalen.
Het kan ook voorkomen dat de vakantiewoning niet als onroerend maar als roerend wordt aangemerkt. In dat geval is de verkoop door een btw-ondernemer altijd belast met btw. Vakantiewoningen worden voor de omzetbelasting overigens vaak als onroerende zaak beschouwd.
Als u een vakantiewoning gaan kopen om die te verhuren, is het belangrijk om vast te stellen of de verkoop belast is met btw of niet. Btw die u bij de aanschaf betaalt, kunt u immers (gedeeltelijk) terugvragen als wordt voldaan aan de algemene voorwaarden.
Btw terugvragen over de aanschaf
Als u btw hebt betaald over de aanschaf van de vakantiewoning, is het belangrijk om te bepalen of en zo ja hoeveel btw u kunt terugvragen. Hierbij zijn 3 zaken van belang:
Roerende zaak
Als sprake is van een roerende zaak en u verhuurt de woning belast met btw, dan kunt u alle btw die drukt op de aanschaf van de woning in aftrek brengen. Het maakt daarbij niet uit of u de woning ook privé gebruikt. In het jaar van ingebruikname en de 4 daaropvolgende jaren moet u bekijken of een correctie moet worden aangebracht voor privégebruik.
Onroerende zaak
Als sprake is van een onroerende zaak en u verhuurt de woning belast met btw, dan kunt u alleen alle btw aftrekken als geen sprake is van privégebruik. Gaat u de woning ook gebruiken voor privédoeleinden, dan wordt het aftrekrecht meteen beperkt. Is het gebruik van de woning bijvoorbeeld 20% privé en 80% zakelijk, dan kunt u maximaal 80% van de btw aftrekken. Als er sprake is van privégebruik, kunt u dus niet alle btw aftrekken.
Voor een onroerende zaak geldt dat in het jaar van ingebruikname en de daaropvolgende 9 jaren moet worden gekeken of het oorspronkelijk ingeschatte privégebruik overeenstemt met het werkelijke privégebruik. Als het privégebruik in de jaren 2 tot en met 9 afwijkt van het werkelijk privégebruik in jaar 1 (het jaar van aanschaf), moet u dit corrigeren. Voor deze correctie geldt een drempel van 10%, zie onderstaand voorbeeld. Dit kan leiden tot een extra teruggaaf bij minder privégebruik, of tot een gedeeltelijke terugbetaling van de afgetrokken btw bij meer privégebruik.
Hoe werkt het in de praktijk?
In het volgende voorbeeld gaat het om een onroerende vakantiewoning.
Bij aanschaf van de woning wordt verwacht dat u de woning voor 90% zakelijk gebruikt. Er kan in het 1e kwartaal 2026 90% van € 31.500 = € 28.350 aan btw worden afgetrokken. Een onroerend investeringsgoed wordt in het jaar van ingebruikname plus de 9 jaren daaropvolgend gevolgd.
Aan het eind van 2026 blijkt dat de woning 20% privé is gebruikt en 80% zakelijk. In de laatste aangifte van 2026 moet u dan € 3.150 aangeven als te betalen btw. Het recht op aftrek over 2026 is 80% van € 31.500 = € 25.200. Omdat oorspronkelijk € 28.350 is teruggevraagd, moet u het verschil terugbetalen.
Van de btw die u bij aankoop heeft betaald (€ 31.500) rekent u 10% toe aan elk van de 9 jaren na het jaar van ingebruikname. Dat is € 3.150 per jaar. Ook van de btw die u in het jaar van ingebruikname per saldo hebt teruggevraagd (€ 25.200), rekent u 1/10 deel toe aan elk van deze 9 jaren. Dat is € 2.520 per jaar.
Hoe werkt de herziening tijdens de 9 jaren na het jaar van ingebruikname?
In de jaren 2027 tot en met 2035 moet u steeds aan het eind van het jaar vaststellen hoeveel u de woning in dat kalenderjaar privé heeft gebruikt. Dit heet de herzieningsperiode.
Er zijn 3 mogelijkheden:
En na de herzieningsperiode?
Als de herzieningsperiode voorbij is heeft u geen correctie voor privégebruik meer.
U mag de btw alleen herzien als het bedrag dat u extra mag terugvragen of moet bijbetalen, méér is dan 10% van het afgetrokken btw-bedrag dat aan dat jaar is toegerekend. In het voorbeeld wordt aan elk kalenderjaar € 2.520 toegerekend. U herziet de btw dus alleen als het herzieningsbedrag hoger is dan € 252.
Voor de jaren 2027 tot en met 2035 uit het voorbeeld betekent dit:
Tip: Zoals u hebt gelezen, is de btw-situatie rond de verhuur van een vakantiehuis behoorlijk gecompliceerd. Uiteraard zijn we u graag van dienst bij een correcte verwerking van alle btw-aspecten.